Immoilie der Woche

2 Zi. Eigentumswohnung
Westgate

Immobilien, 2 Zi. Eigentumswohnung
Kaufpreis: 140.000,00 €

Was ist (mir) meine Immobilie wert?

Wie eine Marktpreisermittlung beim Hausverkauf hilft.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein Geschäft, welches viele Menschen nur einmal im Leben tätigen. Hier kann der geschulte Immobilienmakler mit einer qualifizierten Marktpreisermittlung zu einer schnellen, reibungslosen und somit kostengünstigen Verkaufsabwicklung beitragen.

Wenn sich kein Käufer findet...

Eine Immobilie findet oft keinen Käufer, wenn sie erkennbar über dem Marktwert angeboten wird. Während der Wartezeit auf einen Käufer laufen die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie kontinuierlich weiter. Zudem lassen die Zinserträge durch den erhofften Verkauf auf sich warten. Hieraus können für den Verkäufer enorme finanzielle Nachteile entstehen, die häufig nicht angemessen wahrgenommen werden. Die Anzahl der Interessenten nimmt unterdessen stetig ab. Nach einem Jahr auf dem Markt wird die Ernsthaftigkeit des Verkaufspreises zusätzlich immer mehr in Frage gestellt. Irgendwann wird der Druck zum Nachgeben immer größer, und am Ende ist das Haus oft sogar unter dem eigentlichen Marktwert verkauft worden. Um einer solchen Enttäuschung vorzubeugen, sollte der Verkäufer den Immobilienmarkt zunächst unter folgenden Blickwinkeln betrachten:

Die Sichtweise des Verkäufers

Der Hauseigentümer geht häufig von dem Standpunkt aus, dass er die Kosten für den Bau und die Instandhaltung des Gebäudes beim Verkauf kompensieren möchte. Seit dem Hausbau haben Gebäudeherstellungs-kosten und Bodenpreise Wertsteigerungen erfahren, die der Anbieter für sich in Anspruch nehmen möchte. Er muss zwar in Betracht ziehen, dass das Gebäude zwischenzeitlich gealtert ist und die angesetzten Herstellungs-kosten unter diesem Aspekt wieder reduziert werden müssen, dennoch stehen seine entstandenen Kosten im Vordergrund seiner Betrachtungs-weise.

Über die Jahre hat der Eigentümer sein Haus ordnungsgemäß instand gehalten und durch Modernisierungsarbeiten die Gebäudesubstanz verbessert und den Wohnwert des Hauses erhöht. Auch der liebevoll gestaltete Garten mit mittlerweile haushohen Bäumen sollte eigentlich einen gewissen Liebhaberwert besitzen. Das nachträglich ausgebaute Dach mit vielen Räumen, der Partykeller und die Sauna sind alles Wertmerkmale, die im Verkaufspreis angemessen zu berücksichtigen sind. Kurz gesagt, das was der Verkäufer ins Haus „hineingesteckt" hat, möchte er durch den Verkauf wieder zurückbekommen.

Die Sichtweise des Kaufinteressenten

Für den Kaufinteressenten sind die Kostengesichtspunkte des Verkäufers in der Regel weniger bedeutend. Er sieht das Haus als gebrauchte Immobilie an und hat eine andere subjektive Auffassung über den Wert der Immobilie. Es ist aus seiner Sicht eher ein Gebäude in dem Ausstattung, Wohnflächen- und Raumaufteilung nicht nach seinen individuellen Vorstellungen verwirklicht wurden. Partykeller oder eingebaute Sauna könnte er unter Umständen sogar als wertmindernd ansehen, weil er entsprechende Bauteile umbauen oder sogar demontieren müsste. Auch ein für viel Geld angebauter Wintergarten ist für viele Kaufinteressenten entbehrlich, weil sie seinen Nutzwert bezweifeln und stattdessen eher einen größeren Terrassenfreisitz bevorzugen würden.

Fast immer sind Renovierungs-, Sanierungs- oder sogar Umbauarbeiten notwendig, die der Kaufinteressent in seine Gesamtkalkulation einbeziehen muss. Ganz zu schweigen von den Erwerbsnebenkosten. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten verteuern den Erwerb einer Immobilie zusätzlich um ca. 10 %.

Der Verkehrswert als Interessenausgleich.

Der Verkauf einer Immobilie und somit der Kaufpreis, ist in der Regel mit einem Interessenausgleich verbunden. Die Prognose dieses Interessenaus-gleiches beinhaltet die Ermittlung des wahrscheinlichsten Kaufpreises, der als Marktwert bzw. Verkehrswert bezeichnet wird. Dieser kann in Form eines Verkehrswertgutachtens durch einen Sachverständigen für Immobilienwert-ermittlung geschätzt werden. Im Rahmen dieses Gutachtens ist es die Aufgabe eines Sachverständigen einen Konsens zwischen den zukünftigen Markteilnehmern herbeizuführen. Der „richtige" Immobilienwert liegt oft irgendwo in der Spanne zwischen den beiden genannten subjektiven Wertauffassungen.

Die Bedeutung der lokalen Marktsituation

Um auf einen marktgerechten Verkehrswert zu kommen, sollte der Sachverständige insbesondere die lokale Marktsituation kennen und berücksichtigen. Neben den zahlreichen anderen Gesichtspunkten für die Ermittlung des Verkehrswertes ist eine entscheidende Stellschraube die örtliche Marktanpassung. Um eine Relation zwischen dem kostenorientiertem Sachwert und dem marktorientiertem Verkehrswert herzustellen, werden jedes Jahr von den örtlichen Gutachterausschüssen die sogenannten Marktanpassungsfaktoren ermittelt, die auf Grundlage einer regelmäßig aktualisierten Kaufpreissammlung abgeleitet werden. Auf dieser Basis ist es die Aufgabe des Gutachters, auf Grund der individuellen Wertmerkmale der Immobilie, eine angemessene Marktanpassung festzustellen.

Die Bedeutung der Lage

Die Marktanpassungsfaktoren spiegeln also die jeweilige lokale Marktlage im Immobilienbereich wieder. Es gibt Regionen mit einer starken Immobilien-nachfrage in denen viele Käufer aufgrund der Lagemerkmale bereit sind, über dem Sachwert zu kaufen. Sei es das beliebte Villenviertel, ein Grundstück am See oder die sogenannten Speckgürtel von Ballungszentren, in denen die überdurchschnittliche Kaufkraft der dort lebenden Menschen eine große Rolle spielt. Wenn die Lagemerkmale stimmen, sind bei der Preisfindung von Immobilien häufig sogar Baumängel eher unerheblich. Auf der anderen Seite gibt es insbesondere in ländlichen Regionen und wirtschaftlichen Randgebieten aufgrund der hier vorherrschenden geringeren Kaufkraft eine unterdurchschnittliche Nachfrage nach Immobilieneigentum. In diesen Regionen muss der Verkäufer häufig von einem Verkehrswert ausgehen, der deutlich unter dem Sachwert liegt.

Große und kleine Immobilen

Große Immobilien verkaufen sich in der Regel schlechter als kleine, da für viel Wohnfläche häufig weniger Bedarf besteht. Je größer das Haus, desto geringer ist der Wert pro m² Wohnfläche. Ähnliches gilt für den Bodenwert. Dieses Grundprinzip des Immobilienmarktes ist für viele Verkäufer einer Immobilie häufig nicht nachvollziehbar. Ein großes Grundstück zu erwerben ist zwar für viele erstrebenswert, aber für eine optimale Bebauung reicht eben auch ein kleineres Grundstück. Der Rest ist häufig zweitrangiges Hinterland mit einem deutlich geringeren Wert, unabhängig von seiner attraktiven Gestaltung. Viel Garten ist zudem mit viel Arbeit und Zeitaufwand verbunden, oft ist sogar bei Zeitmangel des Eigentümers die Entlohnung eines Gärtners erforderlich.

Wertminderung durch Wegerecht

Die Überwegung zu einem separaten Hintergrundstück ist meistens mit Wertnachteilen verbunden. Das gilt sowohl für das belastete als auch für das begünstigte Grundstück. Der Eigentümer des belasteten Grundstückes muss häufig reduzierte Nutzungsmöglichkeiten und zum Teil erhebliche Immissionsbelästigungen in Kauf nehmen. Diese Nachteile werden in manchen Fällen durch Zahlung einer Wegerente zumindest partiell ausgeglichen.

Auf den Kaufinteressenten des Hintergrundstückes kommen dagegen die wirtschaftlichen Nachteile der regelmäßigen Instandhaltungskosten für die Überwegung zu sowie die einer möglichen Wegerente. Zudem sieht er das mögliche Risiko als Eigentümer des Hintergrundstückes den Launen und Schikanen des Nachbarn ausgesetzt zu sein. In beiden Fällen sind somit, neben den Barwerten aller Vor- und Nachteile, auch zusätzliche Marktanpassungsabschläge zu berücksichtigen. Auch diese werden häufig beim Verkauf des Hauses nicht berücksichtigt.

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GründerzeitDas Magazin "gründerzeit" hat ACKON Immobilien auf Platz Nr. 6 bei den lukrativsten neuen Franchisesystemen in Deutschland gewählt! (Sonderheft 1/2007)